一、投诉事由、数量、占比等分析

      二、投诉人类型、涉案区域的数量、占比等分析

      2019年第三季度受理涉及中介的投诉案件主要问题集中在以下两种情形：
      一、买方因贷款不成或获批贷款不足等原因，导致合同履行不能，被卖方没收定金或中介公司追讨中介费，要求公司协助追回定金或减免中介费。
二、买方对中介公司的收费有异议，认为中介公司收费项目不明确，收费标准不一致，要求公司退还已收取费用。
      本月，协会法律咨询服务中心以《继承未办产权未明 房屋买卖易出问题》、《企业购房有利弊 切莫盲目签合同》两个案例提醒消费者注意房屋交易环节中容易忽略的问题，注意规避风险。

案例一：
【案例回放】
      继承未办产权未明 房屋买卖易出问题
      2019年5月何先生通过中介公司看中了越秀的一套二手房，由于房屋的原业主张老先生已因病去世，中介公司告知何先生，需要等张老的儿女们办理好房屋的继承手续，才能签订房屋买卖合同。因房屋价格较便宜，何先生担心在办理继承公证后继承人会另售他人，故与张老的大儿子张先生商量，先与其签订合同，再请张先生向其他继承人收集签名确认的同意出售证明，待一个月后办妥继承公证再到不动产登记部门办理房屋过户手续。在与张先生签订房屋买卖合同后，何先生支付了2万元定金和1万元中介服务费，约定剩余的费用在办妥继承公证后支付。
      其后，张先生在中介公司的协助下，到广州公证处办理相关继承手续。两个月过去了，何先生一直都未收到中介公司及张先生的电话。为了解情况，何先生主动联系中介公司，中介公司回复继承公证一直未办妥，但却未能说出未办妥的原因以及何时可以办妥。何先生致电张先生才知道，继承公证未能办理的原因是其中的一位继承人在国外未能联系上。何先生认为中介公司在此过程中一直没有跟进交易事宜，也没有将准确的信息及时传达，造成多方误解。考虑到短时间内不能办理交易过户的问题，何先生与张先生及中介公司协商先解除买卖合同退还定金及中介费，待房屋能办理交易过户手续时再重新签订房屋买卖合同，支付相关费用。张先生对此表示并无异议，但中介公司则认为已促成交易，故不同意退回中介费用。在多次协商无果的情况下，何先生向协会投诉的中介公司。
      经协会的介入调解，中介公司表示愿意退回一半中介费用继续为何先生服务，帮助其另觅房源或继续跟进与张先生的交易，何先生表示愿意接受。

【案例分析】
      根据《物权法》公示公信原则，涉及原业主过世的房屋应办理好继承手续，才能对外出售。作为专业的中介公司，应主动向买方及继承人告知相关情况，并告知继承人，如出售房屋前未办理相关继承手续，将会出现无法按约定期限转移产权、合同不能履行的违约风险。
案例中，张老先生去世后，其后人在办理继承手续过程中出现其他法定继承人未能联系上，未能核实是否放弃继承权的情形。故公证处暂无法办理继承公证，但合同约定的交易过户履行期限已经届满。卖方在无法按期履行合同，张先生将面临承担违约赔偿责任的风险。在此情况下，张先生只能和何先生协商解除合同，退回2万元定金。

案例二：
【案例回放】
      企业购房有利弊 切莫盲目签合同
      黄先生是一名非本市户口人士，早年在广州已有一套物业。但由于房屋是楼梯房且楼层较高，其想再购买一套电梯房。因受限购政策限制，其朋友建议他通过在广州注册公司的方式购买房屋。于是在了解情况后，黄先生去工商局注册了一间公司。完成相关注册手续后，黄先生找到某中介公司委托其寻找房源，不久便与卖方许先生达成了交易意向并签订《房屋买卖合同》。在合同签署后，黄先生支付定金5万给卖方许先生，并支付中介公司2万元中介服务费。
      买卖双方在约定时间前往不动产登记部门办理递件过户，在递件窗口审核材料出具《缴费指引》后，指引买卖双方前往税务部门缴交税费。税务部门工作人员告知黄先生其注册的企业未办理税务登记，需办理税务登记后才能缴税。于是买卖双方约定，在办理好税务登记后，再到不动产登记部门办理房屋过户手续。经纪人为了能尽快完成过户手续，也是每天到税务窗口询问是否可以缴税。过了几天，经纪人到税务窗口询问，税务窗口工作人员表示可以缴税了，卖方亦亲自到税务窗口确认。经纪人通知黄先生第二天过来缴税完成房屋登记手续，但黄先生表示其企业公章不在身边，需另约时间。一周后，三方再次来到税务部门缴交税费，但税务工作人员表示税务登记已被注销，无法办理缴税。卖方及经纪人都感到疑惑，前几天已经告知可办税，为何几天后就被注销了。
      后经中介公司多方面了解，发现黄先生在缴税前独自到税务部门咨询税费问题，才知道用企业名义购买房屋比个人名义购买所缴交的税费相差很大。在持有物业期间每年都要缴纳房产税，且必须满三年才能出售。另，再次出售时也要缴纳多种交易税费。出于成本考虑，黄先生到税务部门申请了注销企业的税务登记，导致无法缴交税费。

【案例分析】
      目前广州现行限购政策仅限制对个人购买房屋，而利用企业名义购买房屋，虽不做套数限制，但无论购买还是出售，税费比个人购置房屋税费要高，而且在持有期间每年都要缴纳房产税。公司成立后如果无正当理由超过6个月未开业的，或者开业后自行停业连续6个月以上的，将会面临被吊销营业执照的风险，营业执照被吊销的，则无法按正常交易流程出售房产。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号）的规定，企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。
      协会提醒消费者，购房属重大事项，在购房前应该主动了解清楚限购限贷政策的相关规定，对于房屋的税费，可咨询房产交易的专业人士或到不动产登记中心税务窗口做咨询，避免盲目交易出现纠纷，造成经济损失。