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美国购房——产权公司的角色

2014-06-20     Investor Income Properties

 

 


产权公司的角色

美国拥有非常完善的购房制度,能给买卖双方最大的保障。其购房流程跟我们国内的做法大同小异,进行房产交易的参与者有买家、卖家、经纪、律师、银行等。在这个产权转移的过程中,有一个非常重要的角色---Title company (产权公司),是我们比较陌生的。这个角色在房产最后的过程中提供了相当重要的服务。


产权查勘和产权保险服务

在购房程序中,产权公司是一个中立角色,为买家提供产权勘查和产权保险两项主要服务,当中包括保管资金、签署产权转让书、安排产权的转移等工作,买卖双方可以完全没有任何接触,由产权公司全权操作。

产权公司的职责就是要调查与房屋相关的产权问题,确保房屋的产权,从而减低买家风险;同时也为买家及贷款银行提供产权保险。调查主要针对3个方面的问题:财产、名称和税款。虽然在购房过程中,律师或产权公司都有责任尽力为新卖家调查所购房屋的产权状况,但是无论调查怎样精密严谨,遗漏和疏忽还有可能出现,也不可能绝对保证没有产权危险的存在,可能给新买家带来产权权益纠纷及金钱损失(也许会损失数万美元,甚至失去房屋),于是衍生出产权保险。


产权保险(Title Insurance)

   这种特殊保险是美国独有的,是为了保障业主及二手房交易而衍生出来的。,。产权保险可以使业主在日后因产权问题而遭遇的任何纠纷、事故中获得保障,并能够在保额范围内得到赔偿,包括直接经济损失及面对产权问题所需要的法律费用等。

  保险是一次性购买的。购买以后,业主便无需担心任何与产权有关的意外问题。新买家如果需要向银行申请贷款,必须购买产权保险。产权保险通常包括以下项目:过户档案署名不正确;伪造、欺骗、欺诈;登记信息错误;房屋侵占;特殊土地使用权和通行权无记录在案;前业主违反建筑规范;测量图错误或不符合法;律师、产权公司造成的错误、失职和欺骗;前业主未缴纳的地税或地方改造费;产权上注册的无效贷款等。


产权保险是保障业主权益的有效方法。产权保险是一次性的保费,日后即使您的继承人拥有该财产,都不需要另外购买,原来的产权保险仍然有效。

各州法律没有明确规定保险费应由谁来支付,买卖双方通过协商来决定由谁购买,各地的具体做法也不同。

产权公司操作

双方签署买卖合约后,便会在产权公司开立一个第三方托管账户Escrow Account, Escrow的基本含义是指由第三方保存,待条件符合后,便进行交换的契据。产权公司会有一位特派专员---过户公正人员(Escrow  Officer或Title Officer)为买家提供过户及解答服务。买卖双方的金钱交易,都会经过第三方托管账户来处理,通常买卖要求买主要交一笔定金(Earnest Money Deposit),这笔定金所放的账户就是第三方托管账户的信托账户。同时,过户公证人员为买家准备初步产权报告(Preliminary Title Search),调查房屋产权是否有问题,说明产权状况,然后向买卖双方及贷款银行发出一份报告。如果产权有问题,过户公证人员必须帮助大家解决问题,然后为银行及买家提供产权保险。

过户公证人员准备过户文件给双方,并收集所有要签署的文件。最重要是取得大家的共识,同意交易条件,及协商一个双方都同意的过户日(Closing Date)。买家需要在过户之前把款项转交到产权公司,由产权公司保管,在过户当日才把交易的款项交给卖方,再把产权转给买方。其后产权公司会到当地的政府部门登记注册,卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项。

在交易过程中,产权公司的角色是保障买卖双方的利益都能够得到最大限度的保障。因此,找到一位有专业知识和经验的过户公证人员来协助,这对于整个交易过程是十分重要的。


美国主要产权公司:

芝加哥产权公司(Chicago Title Company)

富达国家产权保险公司(Fidelity National Title Insurance Company)

第一美国产权保险公司(First American Title Insurance Company)

 

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